Elegir el tipo de hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida.
Vas a pagarla durante 20, 25 o 30 años, y la diferencia entre una opción y otra puede suponer decenas de miles de euros. En esta guía comparamos la hipoteca fija, la variable y la mixta, explicamos cómo afecta el euríbor y te damos las claves para negociar con el banco.
Cómo funciona una hipoteca
Una hipoteca es un préstamo para comprar una vivienda en el que el propio inmueble actúa como garantía. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos) para vivienda habitual. El resto, más los gastos, debes aportarlo tú.
Requisitos habituales para conseguir una hipoteca
- Ahorros: al menos el 20 % del precio más un 10-12 % para impuestos y gastos.
- Ingresos estables: los bancos prefieren contrato indefinido y cierta antigüedad, o dos o más años de actividad si eres autónomo.
- Ratio de endeudamiento: la cuota no debería superar el 30-35 % de los ingresos netos.
- Historial limpio: sin impagos en ficheros de morosidad ni exceso de deudas en la CIRBE.
- Edad: muchas entidades exigen que la hipoteca termine antes de los 70-75 años.
Avales públicos para jóvenes
El Gobierno puso en marcha líneas de avales del ICO para que jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo, con ingresos limitados, puedan financiar hasta el 100 % del precio de su primera vivienda. Varias comunidades autónomas tienen programas similares. Consulta en tu banco si está adherido y las condiciones vigentes.
Hipoteca fija
El tipo de interés es el mismo durante toda la vida del préstamo. Tu cuota no cambia, pase lo que pase con los tipos de interés.
- Ventajas: tranquilidad, facilidad para planificar y protección frente a subidas del euríbor.
- Inconvenientes: tipo inicial normalmente más alto; si los tipos bajan, no te beneficias salvo que cambies de hipoteca.
Hipoteca variable
El interés se calcula como euríbor + diferencial (por ejemplo, euríbor + 0,60 %) y se revisa cada 6 o 12 meses.
- Ventajas: suele empezar más barata y se beneficia de las bajadas del euríbor.
- Inconvenientes: la cuota puede subir mucho. Entre 2022 y 2023, muchas familias vieron aumentar su cuota en cientos de euros.
Hipoteca mixta
Combina un periodo inicial a tipo fijo (normalmente de 5 a 15 años) con un tramo posterior variable.
- Ventajas: estabilidad en los primeros años, cuando la deuda es mayor.
- Inconvenientes: incertidumbre en la segunda etapa.
Comparativa
| Aspecto | Fija | Variable | Mixta |
|---|---|---|---|
| Cuota | Siempre igual | Cambia con el euríbor | Fija unos años, luego variable |
| Riesgo de subida | Ninguno | Alto | Medio |
| Coste inicial | Mayor | Menor | Intermedio |
| Ideal para | Perfil conservador | Quien puede asumir subidas | Quien amortizará pronto |
Ejemplo de cuota
Hipoteca de 180.000 € a 25 años:
| Tipo de interés | Cuota mensual aproximada |
|---|---|
| 2,5 % | 808 € |
| 3,0 % | 854 € |
| 3,5 % | 901 € |
| 4,5 % | 1.000 € |
Una subida de dos puntos supone casi 200 € más al mes, más de 2.300 € al año.
Los gastos de comprar una vivienda
Además de la entrada, reserva entre un 10 y un 12 % del precio para:
- Impuestos: ITP en vivienda usada (entre el 6 % y el 10-11 %, según la comunidad y, en algunas, el precio) o IVA y AJD en obra nueva.
- Notaría y registro de la compraventa.
- Tasación, que paga el comprador.
Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco asume los gastos de notaría de la hipoteca, registro, gestoría y el impuesto de AJD del préstamo.
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).
- Proyecto de contrato, al menos 10 días antes de la firma.
- Visita gratuita al notario para resolver dudas.
El proceso paso a paso
- Preaprobación: envía tu documentación a varios bancos para saber cuánto te prestarían.
- Reserva y contrato de arras con el vendedor.
- Tasación del inmueble por una sociedad homologada. Puedes aportar una tasación propia válida.
- Oferta vinculante: el banco te entrega la FEIN y la FiAE.
- Visita al notario al menos un día antes de la firma, para el acta de transparencia, gratuita.
- Firma de la compraventa y la hipoteca, respetando el plazo mínimo de 10 días naturales desde la entrega de la documentación.
El coste real de las vinculaciones
Un banco te ofrece un 2,9 % con vinculaciones o un 3,4 % sin ellas, para 180.000 € a 25 años:
| Concepto | Con vinculaciones | Sin vinculaciones |
|---|---|---|
| Cuota mensual aproximada | 845 € | 891 € |
| Seguro de vida y hogar del banco (anual) | 650 € | 0 € (contratas fuera por 300 €) |
| Coste anual total aproximado | 10.790 € | 10.992 € |
En este ejemplo la bonificación compensa por poco. Si los seguros fueran más caros, saldría a cuenta la opción sin vinculaciones. Recuerda que puedes contratar los seguros con otra compañía, aunque podrías perder la bonificación.
Claves para negociar
- Pide ofertas en varias entidades y usa unas para negociar con otras.
- Compara la TAE, no solo el TIN.
- Calcula el coste real de las vinculaciones: seguros de hogar y vida, nómina, tarjetas.
- Revisa las comisiones de amortización anticipada y de cambio de tipo.
- Valora un bróker hipotecario si no tienes tiempo, conociendo antes sus honorarios.
¿Cuál elegir?
- Si tu presupuesto es ajustado y no podrías asumir una subida de cuota, la fija es la más prudente.
- Si tienes margen, ahorros y piensas amortizar anticipadamente, la variable o la mixta pueden ahorrarte dinero.
- Si planeas vender en pocos años, una mixta con periodo fijo largo puede encajar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar de variable a fija?
Sí, mediante una novación con tu banco o una subrogación a otra entidad. La ley limita las comisiones en estos casos.
¿Conviene amortizar anticipadamente?
Si tienes fondo de emergencia y el tipo de interés es alto, sí. Puedes reducir cuota o plazo; reducir plazo ahorra más intereses.
¿Puedo conseguir financiación del 100 %?
Es poco habitual, salvo en viviendas del propio banco, avales públicos para jóvenes o perfiles muy solventes.
¿Qué es el diferencial?
Es el porcentaje fijo que se suma al euríbor en las hipotecas variables. Cuanto más bajo, mejor.
¿Reducir cuota o plazo al amortizar?
Con una deuda pendiente de 150.000 € a 20 años al 3 %, amortizar 10.000 €:
| Opción | Efecto | Ahorro aproximado en intereses |
|---|---|---|
| Reducir cuota | La cuota baja unos 55 € al mes | Unos 3.300 € |
| Reducir plazo | Terminas unos 21 meses antes | Unos 7.800 € |
Conclusión
No existe una hipoteca perfecta para todo el mundo. La fija ofrece certidumbre, la variable puede ser más barata a cambio de riesgo y la mixta busca un equilibrio. Calcula tu margen real, compara ofertas por TAE y no firmes sin entender cada documento.
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