Los gastos de compraventa de vivienda suelen sumar entre un 8 % y un 15 % del precio, y la mayoría no se pueden financiar con la hipoteca.
Por eso conviene calcularlos antes de firmar las arras. En esta guía repasamos qué impuestos pagas si compras una vivienda nueva o usada, qué costes de notaría, registro y gestoría te corresponden, qué gastos asume el banco desde la Ley 5/2019 y cómo estimar el total con ejemplos claros.
Gastos de compraventa de vivienda: el resumen
Al comprar una casa en España se pagan tres bloques de costes:
- Impuestos: ITP si la vivienda es usada, o IVA más Actos Jurídicos Documentados (AJD) si es nueva. Es, con diferencia, el gasto más alto.
- Gastos de formalización de la compraventa: notaría, Registro de la Propiedad y, si la contratas, gestoría.
- Gastos ligados a la hipoteca: tasación y, en su caso, comisión de apertura. Los demás corren a cargo del banco.
Vivienda usada: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Si compras a un particular una vivienda de segunda mano, pagas el ITP. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, así que el tipo depende de dónde esté el inmueble. Se aplica sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro.
Estos son algunos tipos generales vigentes en octubre de 2026, según las normas autonómicas publicadas. Existen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de menor precio:
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP vivienda usada |
|---|---|
| Comunidad de Madrid | 6 % |
| Canarias | 6,5 % |
| Andalucía | 7 % |
| La Rioja | 7 % |
| Galicia | 8 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % |
| Cantabria | 9 % |
| Comunitat Valenciana | 9 % (11 % por encima de 1.000.000 €) |
| Cataluña | 10 % hasta 600.000 €, con tramos superiores hasta el 13 % |
| Illes Balears | 8 % hasta 400.000 €, con tramos hasta el 13 % |
Los tipos cambian con frecuencia, a veces a mitad de año. Antes de firmar, confirma el tipo y los requisitos de las bonificaciones en la web de la hacienda de tu comunidad. El ITP se liquida normalmente en el plazo de 30 días hábiles desde la firma.
Vivienda nueva: IVA y AJD
Cuando compras una vivienda nueva al promotor, no pagas ITP sino IVA del 10 % sobre el precio (el 4 % se aplica a viviendas de protección oficial de régimen especial). En Canarias se paga IGIC y en Ceuta y Melilla, IPSI.
Además, la escritura de compraventa de obra nueva tributa por Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo general fija cada comunidad y suele estar entre el 0,5 % y el 1,5 %. En Madrid, por ejemplo, el tipo general es del 0,75 % y en Andalucía del 1,2 %.
Notaría, registro y gestoría
Además de los impuestos, la escritura de compraventa genera otros costes:
- Notaría: los aranceles notariales están regulados y dependen del precio y de la extensión de la escritura. Para una vivienda media suelen moverse entre 600 € y 1.200 €. La escritura de compraventa la paga, salvo pacto, el comprador.
- Registro de la Propiedad: inscribir la vivienda a tu nombre suele costar entre 400 € y 700 €, también según aranceles oficiales.
- Gestoría: no es obligatoria para la compraventa, pero muchas personas la contratan para liquidar impuestos e inscribir la escritura. Suele costar entre 300 € y 500 €.
- Nota simple: cuesta unos pocos euros y te permite comprobar cargas, embargos y titulares antes de comprar.
Qué gastos de la hipoteca paga el banco
Desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 reparte los gastos del préstamo hipotecario de forma clara. Según el Banco de España:
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación del inmueble | Cliente |
| Notaría de la escritura de hipoteca | Banco |
| Registro de la hipoteca | Banco |
| Gestoría de la hipoteca | Banco |
| AJD de la escritura de hipoteca | Banco |
| Copias de escrituras | Quien las solicite |
| Comisión de apertura (si existe) | Cliente |
La tasación suele costar entre 300 € y 600 €. Si te ofrecen productos vinculados, como seguros de vida u hogar, compara su precio con el de otras aseguradoras: tienes derecho a contratar el seguro de hogar con otra compañía siempre que cumpla las coberturas exigidas.
Ejemplo: cuánto cuesta comprar una casa de 200.000 €
| Concepto | Usada en Madrid | Nueva en Madrid |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP 6 %: 12.000 € | IVA 10 %: 20.000 € |
| AJD compraventa | No aplica | 0,75 %: 1.500 € |
| Notaría compraventa | ~800 € | ~900 € |
| Registro | ~500 € | ~550 € |
| Gestoría (opcional) | ~400 € | ~400 € |
| Tasación | ~400 € | ~400 € |
| Total aproximado | 14.100 € | 23.750 € |
Las cifras de notaría, registro, gestoría y tasación son orientativas. En la misma vivienda, comprar nueva o usada puede suponer casi 10.000 € de diferencia solo en impuestos.
Otros costes que conviene prever
- Arras: no son un gasto extra, sino un adelanto del precio, normalmente un 10 %. Si te echas atrás en unas arras penitenciales, las pierdes.
- Plusvalía municipal: la paga normalmente el vendedor, salvo pacto en contrario. Revisa el contrato.
- IBI y comunidad: es habitual prorratear el IBI del año y exigir certificado de estar al corriente de la comunidad.
- Agencia inmobiliaria: en la mayoría de los casos la comisión la paga el vendedor, pero comprueba el encargo.
- Suministros, mudanza y reformas: altas de luz, agua, gas e internet, muebles y pequeñas obras.
Cómo pagar menos gastos de compraventa
- Consulta las bonificaciones autonómicas: ser menor de 35 años, familia numerosa o comprar en zonas rurales puede reducir mucho el ITP.
- No declares un precio inferior al real: Hacienda aplica el valor de referencia y puede reclamar la diferencia con sanción.
- Compara gestorías o tramita tú mismo: liquidar el ITP por internet es posible en muchas comunidades.
- Aporta tu propia tasación: el banco debe aceptar una tasación de una sociedad homologada y vigente.
- Negocia la comisión de apertura: muchas entidades ya no la cobran.
- Calcula el impuesto según tu comunidad y si la vivienda es nueva o usada.
- Revisa si puedes aplicar un tipo reducido.
- Suma notaría, registro, gestoría y tasación.
- Reserva un margen para mudanza y suministros.
- Comprueba en la nota simple que no hay cargas.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden financiar los gastos de compraventa en la hipoteca?
Normalmente no. El banco financia como máximo un porcentaje del valor de la vivienda, y los impuestos y gastos deben salir de tus ahorros.
¿Los gastos de compraventa desgravan en la Renta?
Para vivienda habitual adquirida después de 2013 no existe deducción estatal general. Sí forman parte del valor de adquisición, lo que reduce la ganancia cuando vendas.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
La ley la atribuye al vendedor en las compraventas. Si el contrato dice otra cosa, el comprador podría asumirla, así que léelo bien.
Conclusión
Los gastos de compraventa de vivienda dependen sobre todo del impuesto: ITP en vivienda usada o IVA más AJD en vivienda nueva. Suma después notaría, registro, gestoría y tasación, y reserva entre un 8 % y un 15 % del precio. Con esa cifra clara podrás negociar con tranquilidad y evitar llegar a la firma sin dinero suficiente.
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