Amortizar hipoteca anticipadamente significa devolver al banco una parte del capital antes de lo previsto, y bien hecho puede ahorrarte miles de euros en intereses.
Pero no siempre es la mejor decisión, y la forma de hacerlo importa: no es lo mismo reducir la cuota que reducir el plazo. En esta guía te explicamos qué comisiones puede cobrarte el banco, qué opción ahorra más, cuándo compensa y cuándo es mejor destinar ese dinero a otra cosa.
Qué es amortizar hipoteca anticipadamente
Cada cuota mensual de tu hipoteca tiene dos partes: intereses y capital. Cuando haces una amortización anticipada, entregas una cantidad extra que se destina íntegramente a reducir el capital pendiente. Como los intereses se calculan sobre ese capital, a partir de ese momento pagas menos intereses.
La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, reconoce tu derecho a reembolsar total o parcialmente el préstamo en cualquier momento. El contrato puede fijar un plazo de preaviso, que nunca podrá superar un mes, y el banco debe darte en un máximo de tres días hábiles la información sobre las consecuencias de la operación.
Comisiones por amortización anticipada
El banco puede cobrar una compensación, con estos límites máximos para préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019, según el Banco de España:
| Tipo de hipoteca | Periodo | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Variable (opción A) | Primeros 3 años | 0,25 % del capital amortizado |
| Variable (opción B) | Primeros 5 años | 0,15 % del capital amortizado |
| Variable | Después | 0 % |
| Fija | Primeros 10 años | 2 % |
| Fija | Después del año 10 | 1,5 % |
| Paso de variable a fijo (novación o subrogación) | Primeros 3 años | 0,05 % |
En las hipotecas variables, el contrato solo puede incluir una de las dos opciones. En todos los casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco. Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, se aplica lo que diga tu contrato con los límites de la normativa anterior, así que revisa tu escritura.
Reducir cuota o reducir plazo: cuál ahorra más
Al amortizar debes elegir qué hacer con el capital devuelto:
- Reducir plazo: mantienes la misma cuota y terminas de pagar antes. Es la opción que más intereses ahorra.
- Reducir cuota: mantienes el plazo y pagas menos cada mes. Ahorras menos intereses, pero ganas margen mensual.
Ejemplo con números
Hipoteca con 150.000 € pendientes, tipo fijo del 3 % y 20 años por delante. La cuota actual es de unos 832 € y quedan por pagar unos 49.700 € de intereses. Decides amortizar 20.000 €:
| Opción | Cuota mensual | Plazo restante | Intereses futuros | Ahorro en intereses |
|---|---|---|---|---|
| Sin amortizar | 832 € | 20 años | ~49.700 € | — |
| Reducir cuota | 721 € | 20 años | ~43.000 € | ~6.600 € |
| Reducir plazo | 832 € | ~16 años y 6 meses | ~35.100 € | ~14.600 € |
Con la misma cantidad, reducir plazo ahorra más del doble de intereses. Reducir cuota, en cambio, libera unos 111 € al mes, lo que puede ser útil si tus ingresos son ajustados o esperas gastos importantes.
Cuándo elegir cada opción
- Elige plazo si tienes ingresos estables, un buen colchón y quieres pagar lo mínimo en intereses.
- Elige cuota si tu hipoteca es variable y temes subidas, si tu presupuesto está al límite o si quieres reducir tu ratio de endeudamiento para pedir otro préstamo.
Cuándo compensa amortizar hipoteca anticipadamente
Amortizar es, en la práctica, una inversión sin riesgo cuya rentabilidad es el tipo de interés de tu hipoteca. Compensa especialmente cuando:
- El tipo de interés de tu hipoteca es alto en comparación con lo que te pagan productos sin riesgo, como depósitos o Letras del Tesoro.
- Estás en los primeros años del préstamo, cuando la mayor parte de cada cuota son intereses.
- Ya tienes un fondo de emergencia completo y no tienes deudas más caras.
- La comisión es baja o nula, como ocurre en las variables tras los primeros años.
Cuándo es mejor no amortizar
- Si tienes deudas más caras: tarjetas revolving o préstamos personales cuestan mucho más que una hipoteca. Págalos primero.
- Si te quedas sin colchón: el dinero que entregas al banco ya no lo recuperas. Mantén de 3 a 6 meses de gastos disponibles.
- Si tu tipo es muy bajo: con una hipoteca fija barata, el dinero puede rendir más en productos seguros, aunque la decisión depende también de tu tranquilidad.
- Si la comisión se come el ahorro: en una fija durante los primeros 10 años, un 2 % sobre 20.000 € son 400 €. Calcula si compensa.
Deducción por vivienda habitual
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicabas la deducción, puedes seguir deduciéndote en la Renta por el régimen transitorio un 15 % de lo pagado cada año, con una base máxima de 9.040 € (capital, intereses y gastos). Si tus pagos anuales ya rondan ese límite, una amortización extra no te da más deducción. Planificar el importe puede ayudarte a aprovecharla al máximo.
Cómo solicitar la amortización paso a paso
- Revisa tu escritura: comprueba la comisión pactada y el preaviso.
- Pide la simulación al banco: tiene que darte la información en tres días hábiles como máximo.
- Decide entre cuota o plazo: compara las dos simulaciones.
- Haz la solicitud por escrito: guarda el justificante y el nuevo cuadro de amortización.
- Revisa los seguros vinculados: si cancelas toda la hipoteca, tienes derecho al extorno de la prima no consumida del seguro accesorio.
- Tienes un fondo de emergencia de al menos 3 meses.
- No tienes deudas con un tipo más alto que la hipoteca.
- Conoces la comisión exacta de tu contrato.
- Has comparado reducir cuota y reducir plazo.
- Has valorado el efecto en tu deducción por vivienda, si la tienes.
Preguntas frecuentes
¿Cada cuánto puedo amortizar?
Las veces que quieras, salvo que el contrato fije un importe mínimo. Muchos bancos permiten amortizaciones parciales desde la banca online.
¿Amortizar al principio o al final del préstamo?
Al principio el ahorro es mayor, porque el capital pendiente es más alto y la mayor parte de cada cuota son intereses.
¿Puedo cancelar la hipoteca entera?
Sí. Tras la cancelación económica conviene hacer también la cancelación registral para que la carga desaparezca del Registro de la Propiedad. Esos gastos los paga el propietario.
Conclusión
Amortizar hipoteca anticipadamente es una de las formas más seguras de ahorrar en intereses, sobre todo si eliges reducir plazo y lo haces en los primeros años. Antes, asegúrate de tener un colchón, de no tener deudas más caras y de conocer la comisión de tu contrato. Con esos tres puntos claros, cada euro extra que entregues trabajará a tu favor.
Consulta la información oficial en estas fuentes:
Enlaces externos a webs oficiales. No estamos afiliados a ninguna entidad.