Comprar una vivienda con hipoteca en España: guía paso a paso
Comprar una vivienda con hipoteca es la decisión financiera más importante para la mayoría de las familias.
Antes de firmar conviene tener claros tres números: cuánto te prestará el banco, cuánto pagarás en impuestos y gastos, y cómo reducir los intereses a lo largo de los años. En esta guía tienes el mapa completo para comprar con seguridad.
Por dónde empezar
El orden importa. Primero calcula tu capacidad: el banco suele financiar hasta el 80 % del menor valor entre el precio y la tasación, y espera que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos. Después, suma los impuestos y gastos de compraventa, que no entran en la hipoteca. Por último, piensa en el largo plazo: elegir bien el tipo de interés y amortizar cuando puedas te ahorrará miles de euros.
Qué significa comprar una vivienda con hipoteca
Una hipoteca es un préstamo a largo plazo en el que la propia vivienda sirve de garantía. Si dejas de pagar, el banco puede ejecutarla. Por eso, además de comparar ofertas, debes estar seguro de que la cuota es sostenible incluso si tus ingresos bajan o los tipos suben. Desde la Ley 5/2019, el banco tiene que entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y el notario debe comprobar que entiendes el contrato antes de firmar.
Conceptos clave
- Tasación: valoración oficial de la vivienda que realiza una sociedad homologada. La paga el cliente.
- Entrada: la parte del precio que pagas con tus ahorros, normalmente el 20 %.
- TIN y TAE: el TIN es el interés del préstamo; la TAE incluye comisiones y gastos, y es la cifra para comparar.
- FEIN y FIAE: documentos obligatorios con las condiciones personalizadas de la oferta.
- ITP, IVA y AJD: los impuestos de la compraventa, según la vivienda sea usada o nueva.
- Amortización anticipada: devolver capital antes de tiempo para pagar menos intereses.
Cuánto dinero necesitas según el precio
| Precio de la vivienda | Hipoteca (80 %) | Entrada (20 %) | Ahorro total con gastos (~30 %) |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 120.000 € | 30.000 € | 45.000 € |
| 200.000 € | 160.000 € | 40.000 € | 60.000 € |
| 250.000 € | 200.000 € | 50.000 € | 75.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | 60.000 € | 90.000 € |
Los gastos varían mucho según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o usada. Si tienes menos de 36 años o hijos menores a cargo, revisa si puedes acceder a la línea de avales del ICO, que permite financiar hasta el 100 % del precio cumpliendo ciertos requisitos.
Plan de compra en 6 pasos
- Ordena tus finanzas: reduce deudas y revisa tu historial en la CIRBE.
- Calcula tu presupuesto máximo con tus ingresos y tus ahorros.
- Pide una preaprobación o una simulación a varias entidades.
- Busca vivienda dentro de ese presupuesto y pide la nota simple.
- Firma las arras solo cuando tengas la financiación bastante clara.
- Compara FEIN, revisa la escritura y firma en notaría.
Consejos para pagar menos
- Compara al menos tres ofertas y fíjate en la TAE y en el coste real de los productos vinculados.
- Consulta las bonificaciones autonómicas del ITP para jóvenes, familias numerosas o zonas rurales.
- Elige entre tipo fijo, variable o mixto según tu tolerancia al riesgo, no solo por el tipo inicial. Tienes una comparativa en nuestra guía de hipoteca fija, variable o mixta.
- Mantén un fondo de emergencia después de la compra: no lo uses entero para la entrada.
- Cuando tengas ahorro extra y un colchón completo, valora amortizar reduciendo plazo.
- Sé cuánto me presta el banco y cuál será mi cuota.
- Tengo ahorrado cerca del 30 % del precio.
- Conozco el impuesto que pagaré en mi comunidad.
- He comparado al menos tres ofertas de hipoteca.
- He comprobado cargas en la nota simple.
- Mantendré un fondo de emergencia tras la firma.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que ahorrar para comprar una vivienda?
Como referencia, en torno al 30 % del precio: un 20 % de entrada y alrededor de un 10 % para impuestos y gastos, aunque depende de la comunidad y del tipo de vivienda.
¿Qué gastos de la hipoteca pago yo?
Desde junio de 2019, el cliente paga la tasación y, si existe, la comisión de apertura. Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca corren a cargo del banco.
¿Me conviene amortizar la hipoteca?
Suele compensar si ya tienes colchón y no tienes deudas más caras. Reducir plazo ahorra más intereses que reducir cuota.
¿Puedo cambiar mi hipoteca de banco?
Sí, mediante subrogación, si otra entidad te ofrece mejores condiciones. Revisa las comisiones y los gastos antes de decidir.
Cómo usar esta guía
Con los tres artículos de arriba puedes calcular cuánto te prestan, saber exactamente qué impuestos y gastos tendrás al comprar una vivienda con hipoteca y decidir cuándo te conviene amortizar. Empieza por el que corresponda a tu momento: si aún buscas piso, por la capacidad de préstamo; si ya tienes uno en mente, por los gastos; y si ya pagas hipoteca, por la amortización.
Somos un sitio informativo independiente y no estamos afiliados a ningún banco. Comprueba siempre las condiciones en la web oficial de cada entidad y en tu comunidad autónoma.