Cuánto me prestan para una hipoteca: cálculo y requisitos en 2026

Saber cuánto me prestan para una hipoteca es el primer paso antes de buscar piso, porque marca el precio máximo de vivienda que puedes permitirte.

Muchas personas empiezan al revés: encuentran la casa que les gusta y después descubren que el banco no les financia lo suficiente. En esta guía te explicamos cómo calculan los bancos el importe máximo de una hipoteca en España, qué requisitos piden, cuántos ahorros necesitas y qué puedes hacer para conseguir mejores condiciones.

Cuánto me prestan para una hipoteca: los dos límites que usa el banco

Los bancos no prestan una cifra al azar. Para decidir el importe miran dos límites a la vez y aplican el más restrictivo:

• El valor de la vivienda. Para primera vivienda habitual, lo habitual es financiar como máximo el 80 % del menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación. Para segundas residencias el porcentaje suele bajar al 60-70 %.
• Tu capacidad de pago. La cuota mensual de todas tus deudas no debería superar, en general, el 30-35 % de tus ingresos netos. Es una práctica prudente del sector, no un límite fijado por ley, y cada entidad aplica su propio criterio.

Si la vivienda cuesta 250.000 € pero tus ingresos solo soportan una cuota para 180.000 €, el banco te ofrecerá como mucho esos 180.000 €, aunque el 80 % de la casa sea 200.000 €.

El precio de compra frente al valor de tasación

La tasación la realiza una sociedad homologada por el Banco de España y la paga el cliente. Si el piso cuesta 220.000 € y se tasa en 200.000 €, el 80 % se calcula sobre 200.000 €: el préstamo máximo sería 160.000 € y tendrías que aportar 60.000 € de tu bolsillo, más los gastos. Por eso conviene pedir la tasación antes de comprometer arras importantes.

Cómo calcular tu hipoteca máxima según tus ingresos

Para hacer una estimación rápida, multiplica tus ingresos netos mensuales (los de todos los titulares) por 0,35 y resta las cuotas de otros préstamos que ya pagues. El resultado es la cuota máxima que un banco suele aceptar. Después, con un tipo de interés y un plazo, se obtiene el capital.

La siguiente tabla usa una cuota del 35 % de los ingresos, sin otras deudas, un tipo fijo del 3 % y un plazo de 30 años. Es un ejemplo orientativo; el tipo real dependerá de tu perfil y del momento:

Ingresos netos al mes	Cuota máxima (35 %)	Capital aproximado a 30 años
2.000 €	700 €	166.000 €
2.500 €	875 €	207.500 €
3.000 €	1.050 €	249.000 €
3.500 €	1.225 €	290.500 €

Si ya pagas, por ejemplo, 250 € al mes por un préstamo de coche, esa cantidad se descuenta de la cuota máxima y el capital que te prestan baja de forma notable. Cancelar deudas pequeñas antes de pedir la hipoteca es una de las formas más sencillas de mejorar tu capacidad.

El plazo y la edad

Cuanto más largo es el plazo, menor es la cuota y mayor el capital que puedes pedir, pero también pagas más intereses en total. Un préstamo de 200.000 € al 3 % a 30 años tiene una cuota de unos 843 € al mes y genera más de 103.000 € de intereses. Muchas entidades limitan además la edad al terminar de pagar, normalmente en torno a los 70-75 años, de modo que si tienes 45 años es posible que no te ofrezcan 30 años de plazo.

Requisitos que piden los bancos

Además de los números, el banco analiza tu perfil de riesgo. Estos son los puntos que más pesan:

• Estabilidad laboral: contrato indefinido y antigüedad en la empresa. Los autónomos suelen tener que presentar las dos últimas declaraciones de la Renta y los pagos trimestrales.
• Historial de crédito: el banco consulta la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) y ficheros de morosidad. Un impago reciente puede cerrar la puerta.
• Ahorro previo: demuestra que sabes ahorrar y cubre la entrada y los gastos.
• Nivel de endeudamiento: tarjetas revolving, préstamos personales o financiaciones de consumo reducen tu margen.
• Documentación: nóminas recientes, vida laboral, declaración de la Renta, extractos bancarios y la nota simple de la vivienda.

Cuántos ahorros necesitas para comprar

Como el banco suele financiar el 80 %, necesitas aportar el 20 % restante del precio. A eso hay que sumar los impuestos y gastos de compraventa, que en vivienda usada suelen rondar entre el 8 % y el 12 % del precio según la comunidad autónoma. En la práctica, conviene tener ahorrado en torno al 30 % del valor de la vivienda.

Precio de la vivienda	Entrada (20 %)	Gastos aprox. (10 %)	Ahorro necesario
150.000 €	30.000 €	15.000 €	45.000 €
200.000 €	40.000 €	20.000 €	60.000 €
250.000 €	50.000 €	25.000 €	75.000 €

Lo ideal es no vaciar el fondo de emergencia para la entrada: tras la firma aparecen gastos de mudanza, muebles o pequeñas reformas, y quedarte sin colchón te deja expuesto ante cualquier imprevisto.

Hipotecas al 100 % y la línea de avales del ICO

Conseguir más del 80 % es difícil, pero hay excepciones. La más conocida es la Línea de avales del ICO para la compra de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo. El Estado avala una parte del préstamo para que el banco pueda financiar hasta el 100 % del precio o la tasación. Según la información oficial del ICO y la adenda publicada en el BOE en junio de 2026:

• Los jóvenes no pueden haber cumplido 36 años al firmar; en el programa de familias con menores no hay límite de edad.
• El aval cubre hasta el 20 % del préstamo, y puede llegar al 25 % si la vivienda tiene una calificación energética D o superior.
• El patrimonio neto de cada comprador no puede superar 150.000 €, y no pueden ser propietarios de otra vivienda.
• Desde el 19 de junio de 2026 el límite de ingresos depende de la provincia, con un máximo de 7,5 veces el IPREM por adquirente.
• El plazo para firmar préstamos acogidos a la línea se ha ampliado hasta el 31 de diciembre de 2027.

El aval no cubre los gastos e impuestos de la compra, así que seguirás necesitando ahorros para pagarlos. Además, el precio de la vivienda tiene un máximo distinto en cada comunidad. Consulta las condiciones actualizadas y las entidades adheridas en la web del ICO antes de empezar.

Cómo conseguir que te presten más (y en mejores condiciones)

• Suma titulares: dos sueldos elevan la cuota máxima, aunque ambos responden de toda la deuda.
• Reduce otras deudas: liquida préstamos pequeños y tarjetas antes de solicitar la hipoteca.
• Mejora tu ahorro aportado: cuanto menor sea el porcentaje financiado, mejor tipo de interés sueles obtener.
• Compara varias ofertas: pide la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y la FEIN de varias entidades y compara la TAE, no solo el TIN.
• Valora las vinculaciones: nómina, seguros o planes pueden bajar el tipo, pero su coste debe compensar.
• Considera la duración: un plazo algo más corto encarece la cuota pero reduce mucho los intereses totales.

Errores frecuentes al calcular cuánto te prestan

• Contar con el 100 % sin cumplir requisitos: salvo el aval ICO o inmuebles del propio banco, lo normal es el 80 %.
• Olvidar los gastos: el ITP o el IVA no se financian en la hipoteca estándar.
• Apurar la cuota al 35 %: es el máximo, no una recomendación. Si tus gastos fijos son altos, quédate por debajo.
• No prever subidas de tipos: en una hipoteca variable, calcula qué pasaría si la cuota subiera 150-200 € al mes.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto me prestan para una hipoteca si cobro 1.500 € al mes?

Con una cuota máxima del 35 % (525 €), un tipo del 3 % y 30 años, el capital rondaría los 124.000 €. Si la vivienda cuesta más de unos 155.000 €, necesitarás aportar más ahorro o sumar otro titular.

¿El banco puede financiar los gastos de compra?

En una hipoteca normal, no. Algunas entidades lo hacen sumando un préstamo personal, pero encarece la operación y aumenta tu endeudamiento.

¿Cuenta la paga extra en los ingresos?

Muchos bancos calculan los ingresos anuales netos y los dividen entre 12, de modo que las pagas extra sí suelen computar.

¿Me prestan si soy autónomo?

Sí, aunque suelen pedir al menos dos años de actividad y analizan el rendimiento neto declarado en la Renta, no la facturación.

Conclusión

Para saber cuánto me prestan para una hipoteca hay que mirar dos cifras: el 80 % del menor valor entre precio y tasación, y una cuota que no supere el 30-35 % de tus ingresos netos. Con esos dos números, tus ahorros y un buen comparador de ofertas sabrás qué precio de vivienda es realista para ti y evitarás sorpresas en la notaría.